不動産購入と賃貸はどちらが得なのか？
不動産業界で延々と繰り返される議論です。
最近はYoutubeはじめいろいろな媒体で、
ある発信者は「賃貸派」
ある発信者は「不動産購入派」
それぞれいろいろなあおり文句とともに意見が述べられています。
不動産仲介業として私がお客様のライフプランを立てていく中で、わかったことがあります。
その人の状況、選ぶ不動産次第で結果が変わるので、一概には本当の損得はわからないということです。
賃貸が得！持ち家が得！どちらも断言はできない
私は不動産業界に所属し、資格取得（宅地建物取引士/ファイナンシャルプランナー）を通じてライフプランに関しても学びました。
その結果としてお伝えしたいのは、
- 何年そこに住むのか
- 価値を保つことができる不動産か
この２つを考えることが重要だということです。
持ち家と賃貸の差をつける2つの前提条件
賃貸、持ち家の優劣を分ける大切な要因を2つ紹介します。
細かいシミュレーションもまた別記事にて公開を予定しています。
1.その家に何年間住むのか？〜初期費用に注目しよう〜
全く同条件の家に住むのであれば、
毎月の住宅ローンの支払いと家賃を比較した場合、
ほとんどの場合で住宅ローンのお支払いが安くなります。
これは賃貸の大家さんが儲けるための家賃設定をすると、
ローン返済額以上に家賃を高くしなければならないからです。
そういったわけではありません。
不動産購入、賃貸ともに初期費用、退去費用が必要になるからです。
■必要な経費
| 不動産購入/売却 | 購入価格の7％程度、売却価格の3％程度 |
|---|---|
| 賃貸 | 賃料の4.5倍〜5倍 |
私の商圏だと5,000万円(ローン返済額月々13万円)の不動産は、
同じお部屋に賃貸で住むと家賃設定が18万円くらいのケースが多いです。
実際に経費の数字を当てはめてみると、
| 不動産購入/売却 | 約500万円 |
|---|---|
| 賃貸 | 約85万円 |
大きくコストが異なります。
購入した場合減税制度が受けられる、
賃貸には更新料がかかるなど色々な要素がありますが、
まとめると
不動産購入の場合、、、
初期費用は高いが、住んでいる間のコストが低い
賃貸の場合、、、
初期費用は低いが、住んでいる間のコストが高い
短期間で住み替えるのなら初期費用の少ない賃貸
一定期間住むのであれば月々のコストの低い不動産購入
「やどかり投資法」は不動産購入で住み替えていく方法ですが、
3年以内などの短期間で住み替えるのであれば賃貸を選ぶ方が無難です。
それ以上の期間で住むのであれば、
不動産購入のほうが物件次第で資金的にメリットが出やすくなります。
2.購入する不動産の価値はどれくらい下がるのか？
こういったことを聞いたことはないでしょうか？
持ち家と賃貸を比較するためには、
1.でお話したコストだけでなく、
持ち家の場合に資産になった金額を考慮しなければなりません。
ですがどのくらい、どうやって資産形成ができるのか、
あまりイメージのできていない方が多いのではないでしょうか？
不動産の資産とは
今売った場合の不動産の価格 ー 住宅ローンの残債
今売ったら5,000万円になるから5,000万円の資産がある！
そういったわけではなく、ローンがあれば返済をしなければならないので、
その金額を引いたものがご自身の資産です。
買ったあとに不動産の価格が大きく下がってしまうと資産になる分が減ってしまいます。
不動産購入の場合にはできるだけ価値の保つことのできる不動産を購入することが重要です。
価値の保つことのできる不動産を購入できれば不動産購入が優位になりやすい
お金と同じくらい大切な生活面の違い
ここまではお金の損得に関してお話をしてきました。
ここで一歩立ち止まって考えていただきたいです。
住み心地に違いはあるの？
賃貸目的の建物と分譲（不動産購入）目的の建物では、
大きく建物の設備仕様が異なります。
賃貸目的の建物は大家さん目線でコスト重視
賃貸目的な建物は大家さんの収益が最優先です。
そのため、修繕や維持管理にかかる費用を抑えやすいように作るケースが多いです。
コスト削減例
- エレベーターをなくす（メンテナンスコスト削減）
- 食洗機や浴室乾燥機などをつけない（取替コスト削減）
- 木造や鉄骨造（建築コスト削減）
分譲目的の建物は居住性や資産性を重視
分譲目的の場合、新築時に購入される方が自分で住みますので、
居住性を優先して建物を建築します。
全ての物件ではありませんが、便利な設備が揃っている場合が多いです。
また、不動産購入の場合資産形成が目的の一つになりますので、
将来的にも価値を維持しやすいように設計されています。
居住性や資産性向上のための工夫
- マンションの場合、鉄筋コンクリート造（耐用年数が長い/気密性が高い）
- 食洗機や浴室乾燥機、床暖房などを設置（居住性）
- 作業台の広いキッチンが設置（居住性）
以前私が自分の住む家を検討する際に、
同棲する彼女をフルリノベーション済みの分譲マンションへ見学に連れて行ったところ、
と目を丸くしていました。
芸能人が住む家がどういうものかはわかりませんが、
ずっと賃貸だけを見てきた方には、けっこうビックリする差があると思います。
本ブログでは20台から30台の方向けに、
自宅の購入を通じた資産形成方法である「やどかり投資法」をご紹介しています。
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