そんな言葉を聞いたことはないでしょうか？
立地、広さ、予算、日当たり、築年数etc…
いろいろな事を検討しなければならないため、
探していくうちに結局何が大切だったのかわからなくなってしまう方が多いです。
そんなときにおすすめしたいのが、
- 住み心地が優先なのか？
- コストパフォーマンス優先なのか？
この2つを軸にして考えることです。
なぜ住み心地とコストパフォーマンスに注目するのか？
先程も例に出しましたが、
エリア、広さ、予算、築年数など不動産にはたくさんの要素があります。
なぜそういった条件をつけていくのか考えていくと、
「よい住み心地のところに住みたい」
「金銭的に得をしたい（コストパフォーマンス）」
この2つがもとになっているケースが多いです。
実はこの「住み心地」と「コストパフォーマンス」は両立できないことが多いです。
その理由は不動産は「価値の減らない土地」＋「価値の減る建物」でできており、建物価値が「住み心地」と「コストパフォーマンス」に直結するからです。
1.建物が安いとコスパよし
建物価値の低い物件を購入した場合、
そこから築年数が経過しても価値の目減りがほとんどありません。
住宅がそのまま資産となっていきますので、
コストパフォーマンスを重視して資産形成をしたい方にはおすすめです。
2.建物が高いと居住性がよい
建物の価値が大きな不動産の場合、
豪華な設備、最新の設備が入れやすく、築年数の新しいものを選べます。
そのためデザイン名、機能面ともによく住み心地が良いケースが多いです。
一方でコストパフォーマンスは悪くなりやすいことに注意が必要です。
こういった声をよく聞きますが、ある意味では正しく、ある意味では間違っています。
確かに新築時の資産価値は高いのですが、経年とともに価値の下落も大きいことに注意が必要です。
築年数に注目して建物価値を考えよう
「住み心地」と「コスパ」を分ける建物価値、一番良い判断基準は「築年数」です。
建物の価値は新築時に最も高く、
築年数を減るに従ってだんだん下がっていきます。
「住み心地」と「コスパ」の優先順位から「築年数」を決める
ここからは不動産の販売事例が集約された「東日本レインズ」築年数の経過による販売価格の推移をもとに、
戸建てとマンションそれぞれの築年数による建物価値の推移をご紹介します。
1.戸建（木造）の建物価値は約20年で0になる
戸建ては新築から約20年経過すると、それ以降販売価格が横ばいとなります。
⇒建物価値は約20年でほぼ0となります。
築20年以降はいわゆる土地値で不動産を購入できますが、
建物がなくなるわけではありませんので、状態次第でそれ以降も住むことはできます。
2.マンション（RC）の建物価値は約25年で0になる
マンションの場合は築25年程度で価格の下落が収まります。
築25年以降も戸建（木造）と比較して劣化が少ないため、
快適にお住まいいただきやすいことが特徴です。
また、日本では1981年5月に耐震基準が改正されています。
同じ築25年以降でも、耐震基準の差によって1割〜2割程度金額の差があることに注意が必要です。
コスパと居住性を兼ね備えたリノベーション
ここまでで「居住性」と「コスパ」の優先順位をつけなければならないとお伝えしましたが、
中間択として「リノベーション」という選択肢がございます。
リフォーム＝価値をもとに戻す修繕
リノベーション=価値を向上させる修繕
■リノベーションのメリット
- 内装は新築とほぼ同様
- 建物価値が低いため価格が下がりにくい
1.内装は新築とほぼ同様
リノベーションは価値を向上させる修繕のことです。
価値の向上とは単純に壁紙を交換したり、お風呂を直したりといっただけでなく、
- 現代の生活にマッチした間取りに変更する
- 最新のキッチン、お風呂に入れ替える
こういったものを言います。
間取り、設備ともに最新のものになるため、新築とかなり近い住み心地を得られます。
2.建物価値が低いため価格が下がりにくい
リノベーション物件は築年数が経過しており建物価値が低いことが多いです。
リノベーションによって内装による建物価値は向上しますが、
その後の価格の下がり幅は新築など築年数の新しいものと比較するとかなり少なく済みます、
営業マンからこういった話をされることがあるかと思います。
確かにそれも魅力の一つではありますが、
価格が下がりづらくコスパがよいのに住み心地がよい
これがリノベーション物件の本質的な魅力です。
最終的に「住み心地」と「コスパ」の優先順位はその人次第です。
まずは「住み心地」と「コスパ」の軸に注目して実際に様々な物件を見てみると、
お住まい探しの指針ができるのではないかと思います。
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